海口新埠岛：改造“烂摊子”的30年

商报全媒体/椰网/海拔新闻记者魏铭纬柯育超牛志远摄影报道

三十年前，海口新埠岛上的横沟村曾是屈指可数的富人村之一，关于这一点，知道的人并不多。

【资料图】

每天清早，一手拎着木制水桶，一手提着湿漉漉的渔网，从停着渔船的码头沿着石板路走向水池，一边同邻居打招呼，一边清点着鱼获。品相不错的鱼当天能在渔港的市场上买出不错的价钱，每个月能有五六百元的收入。这是三十年前横沟村民的日常，有地、有房、有钱，过安逸的日子、看美丽的风景，仿佛书中记载的“桃源”生活。

时至今日，横沟村民却渴望换一种生活。今年1月20日，海口市自然资源和规划局对外公示横沟村城市更新片区调整方案，宣布将横沟村片区建设为生态宜居社区，其中包括：为村民们提供生活居住配套支撑，完善公共服务设施，打造成海口城市更新示范项目。方案出来后，收获了不少赞成的声音。

为什么？因为村民们有一肚子的苦水——这数十年来，被列入棚改项目管控的横沟村，农宅报建被暂停，村庄改造被搁置，甚至小汽车在村里都通行困难。如今的横沟村，满目是陈旧、拥堵、破败不堪。大部分年轻人选择了出门谋生，可一部分家庭仍旧离不开渔网和木桶。

清点鱼获的路上，他们会换上一身整洁的衣服，然后悄无声息地经过网红小店，路过逐渐宽敞的马路。他们会步行到横沟河边洗干净手中的污泥，从肮脏的小路、低矮灰旧的平房中抬起头，毫不费力就能望见美丽的山水澜湾、精致成排的西湾别墅和江东新区繁忙的景象。

城市旧村落的改造，是长期困扰海口的一大民生难题，也是亟待攻坚的难题。“海口市是全省城市更新试点城市之一，海口市高度重视将城市更新工作列为今后的重点工作。”海口市住建局负责人表示，横沟村等片区的更新有别于过去的棚户改造模式，重点更新城市功能区、重要风貌区等。此次对横沟村片区的更新，不仅将构建片区水岸交融的生态体系，还将联动发展新埠大道及新埠路这两条岛内交通要道，构建南北、东西城市联动发展轴，更要打造商旅文创区和综合服务片区，为居民提供生活配套支持。无疑要将新埠岛这个“最偏僻的角落”换个新颜，毕竟横沟村的命运也是新埠岛数十年命运的缩影。

一个需要花功夫整理的“烂摊子”

“第一次走进新埠岛时，说实话印象并不好。”2007年，时任海南优联投资发展有限公司总经理许晓春在接受媒体专访时曾坦言。他们一行在2003年到新埠岛上考察，当时的岛上除了新世界花园小区有成片郁郁葱葱的树林外，没有太多的植被，显得既杂乱又荒凉。海边更是惨不忍睹：到处是村民挖的虾塘鱼塘，乱搭、乱建、乱埋和乱葬随处可见，上世纪90年代开发的别墅有许多变成了烂尾楼。

2003年，海口还没有成为投资者们眼中的热土，而当时的天津万隆集团已经选中新埠岛，作为他们远期的战略开发目标，并成立了海南优联投资发展有限公司（下称优联公司）。但是，从1992年就开始开发并随后停摆的新埠岛，无疑是个需要花功夫整理的“烂”摊子。

把时间回拨到1992年8月，彼时海口新埠岛开发建设总公司成立，负责新埠岛的统一征地、规划、基础设施建设及项目招商。公司成立当年，就与岛上各经济社签订了除村庄外所有能开发土地的征地协议，支付给农民10%到30%、共计约6000多万元的征地款，并开发了部分基础设施。

“90年代的时候，说是要在我们三联村这儿以海为主题‘做文章’，征收了33平方公里的土地当做企业用地，说是要模仿新加坡来将新埠岛打造成旅游胜地，那时候还说要带我们这些村干部到新加坡考察。”新埠岛三联村退休村干部吴多海告诉记者，海口新埠岛开发建设总公司对新埠岛做了许多规划，但实际上并没有完全做成个样子。“每到台风天，靠近海边的新埠岛是时常淹水的，许多村庄因此出现洪涝，当时说要建起防风堤，但最后也没有付诸行动。”吴多海说。

新埠岛开发建设总公司可以说是“生不逢时”。随着国家政策的变化及资金缺乏等诸多原因，很快公司经营便陷入了困境，欠下了高达4.4亿元的债务，基础设施不全也使岛上开发的许多别墅小区变成了“烂尾楼”。在吴多海的回忆中，新埠岛上的许多村民看到土地被征用，但只拿到少部分征地款，怨言都不少。

在媒体报道中，当时新埠岛上的一些地块已经跌到了30多万元一亩，却少人问津，无疑显示出这个区域开发所面临的严峻形势。为何在这个时候“接盘”新埠岛，许晓春当时在接受媒体专访时豪气干云：“海口有希望成为旅游地产、第二居所的主战场，新埠岛可能是未来的一个利润增长点，我们要创造条件等待着这一市场的到来。”

接下来，优联公司与政府的多轮谈判到最后签约的时间长达两年。2005年3月7日，天津万隆集团与海口市国资委正式签署了《重组协议》，取得了新埠岛的开发权，签约后新埠岛开发公司重组改制、处理债务历史遗留问题、规划设计定位又花去了两年多时间。“那时候，我们获得了开发权，想的最多的是该做些什么、怎么做，怎么才能不重蹈覆辙，让开发之路能走得更好更稳。”有关人士告诉记者，直到2007年开始动工时，优联公司为了解决诸多的历史遗留问题，都投入了10亿元，也揭开了新埠岛全面开发的序幕。

让优良的“璞玉”绽放耀眼的光芒

“正是尘封的开发历史为新埠岛保留了一个重大的发展机遇，一个得以整体开发的历史契机。”2007年11月，时任海口代市长徐唐先在新埠岛总体开发建设启动仪式上如是说。

新埠岛的第二次开发，开始重视岛内水系的建设。2007年1月，当时的海口市规划局发布新埠岛规划方案明确，“未来的新埠岛将提供多条出行的水路，同时还将建设五大中心区。 ”方案设计将建设岛北河滨沙滩、中心水上广场、海湾沙滩公园、风情水道、社区邻里公园及街坊院落、东北角高尔夫球场、大型城市公园广场、长堤公园八处重要景点，串联成四通八达、对市民开放的丰富多彩的公共空间网络。方案称，岛上开发地区将形成整体和谐而各具特色的多元社区，其中有海滩生活带、港滨风情城、运河住宅城、生态新渔村等。

据了解，优联公司在担负起全面开发新埠岛工作后，就研究提出“应充分利用新埠岛的海洋、绿色植物、现有渔村、填海规划等自然优势，将旅游产业和住宅产业相结合，打造全新旅游地产形象。”该研究注重以产业带动生活，赋予新埠岛新的生命，形成适合休闲度假、生态健康的岛居新市镇生活，将新埠岛打造成为适于人居的新市镇代表。“随后公司进行的概念性规划、控制性详细规划，几乎都是在顺着这个思路来做。”有关人士告诉记者。

2012年，优联公司宣布计划投资200亿元，逐步建设新埠岛示范区、绿林风情运河水岸商业区、外滩方埕旅游度假区、渔人码头度假区、河口康体度假功能区以及高尔夫运动公园等六大功能区域，决定将新埠岛打造成海口市中心品质高贵的旅游度假、游艇经济和市民休闲居住的生态化、泛游艇的岛居水城，并逐渐完成新埠岛区域水、电、通讯、排污等配套设施与市政大管网的联通，修筑完成新埠岛整岛护岸围堤，垫资1亿元建设海新大桥，完成国际游艇会、水岸风情街、豪生大酒店等建设。

“双创”工作启动后，大量志愿者也来到新埠岛。“要说新埠岛基础设施的变化，还是在‘双创’工作之后，不仅大量修起了硬化路，在我们三联社区，随处可见锚、渔船、海星、水草等海洋元素以手绘图画的形式出现在居民的房屋墙壁上，给人耳目一新的感觉。”吴多海说。

“新埠岛的整体开发建设是当时海口的重点旅游服务项目，也是海口‘十二五’规划中的‘北拓’重点区。”一位熟悉开发情况但不愿意透露姓名的人士告诉记者，在新埠岛打造吃、穿、住、行、玩一站式体验性消费新城，对于海口旅游消费而言，自然是一个非常大的推动，许多人深信，新埠岛这块资质优良的“璞玉”，经过政府和企业的共同打磨，必将会绽放出耀眼的光芒。

“未来住在新埠岛，到商业街逛逛，就可以尝到全国各地的特色小吃，买到称心如意的商品，晚上，还可以去影城看看IMAX巨幕电影……”新埠岛西侧的海新大桥刚通车时，站在桥上的时任海南优联投资发展有限公司、新埠岛开发建设总公司副总经理马蕴竹曾向媒体自信地说。当时海口市规划局有关负责人也表示：“通过规划，新埠岛将建设成为全国理想的第二居住地及国际型滨海旅游度假区。”

不可否认，今天的新埠岛已没有当初荒凉的模样，看似甩掉了“烂摊子”的包袱，但是成为“全国理想的第二居住地”远不是喊一两句口号这么简单。这儿有着四个社区居委会、十三个自然村，城乡的复杂性、居民的多元需求，远超人们的想象。

横在村民心中的一条“沟”

横沟村列入棚改项目至今数十年，这是村民们完全没想到的事情。一位村民告诉记者，长久以来，管控使农宅报建被暂停，村庄改造被搁置，子女婚嫁不能建房，小汽车无法通行，“我们受不了长年被管控的苦头，眼看着横沟村从三十年前屈指可数的富人村到现在如此陈旧、拥堵、破败不堪，让人无比心碎。”

“有一天我站在横沟河边，看着不远处星海湾车来车往的繁华景象，但村里面却是一股浓烈刺鼻的味道，熏得令人发晕作呕。”一位村民形容，横沟河是村子里的母亲河，现在却无情地将新埠岛与主城区和江东新区分隔开来，村子里已经几十年没有新的变化了，似乎成了被遗忘的角落，“就像横在我们心里的一条沟，始终无法逾越。”

河水无言，见证了无数的辛酸往事。2021年的一场台风，让海水倒灌新埠岛，横沟戏台球场被淹，房屋浸泡，狂风暴雨肆虐着整个村庄。时任区长吴升娇还亲自带队到横沟村撤离危房中的居民。

因为管了多年又不见动静，在老一辈的村民那里，“征收”“更新”“改造”几乎是禁忌的词汇，背后一定与“管控”这个词有千丝万缕的联系。“你们说横沟村要更新改造，如果这个村再继续管控几十年，我们要如何面对子孙后辈？”一位村民说，多年他已经被征收搞怕了，“一旦开始这项工作，我心里那条‘横沟’就无法逾越。”

如今当横沟村城市更新工作被再次提上日程，部分村民心中充满了疑虑，无奈。“空置宅基地未建房问题，企业留用地问题，还有许多早期征拆过程中的历史遗留问题，被征收了许多次都没有解决，难道这次城市更新项目就能解决？”

海口听取了民意，在海口市自然资源和规划局今年公示的横沟村城市更新片区调整方案里，特别提到将为村民们提供生活居住配套支撑，完善公共服务设施。该局负责人还透露，将引入社会资本，采取“业主分担出一点”“提高预期出一点”“政策支持出一点”“统筹资源出一点”“肥瘦搭配出一点”等形式，让政府在土地和规划方面给予适当的政策支持，甚至给予一定的资源配置。同时对人口多、密度大、容积率高、经济不能平衡的重大项目，合理异地配置土地资源平衡。同时记者也注意到，更新后的片区的公共服务设施相当齐全，包括一块中小学用地，两块幼儿园用地，一块医院用地，两块机关团体用地。说明这里未来将是新埠岛的公共服务中心。

海口正一点一点啃下城市更新的“硬骨头”。目前，海口市正大力推进已开工的6个城市更新项目进度，今年还将计划开工8个城市更新项目，更新范围17091.01亩，征收建筑面积270.45万平方米，惠及36533人。将为城市更新提供强大支撑，有效解决民生问题。相信在新模式推动下，海口城市更新项目将添彩城市建设、加码百姓幸福。

数说新埠岛

新埠岛地处海口市东北角，是一个三面环江，一面临海的河流冲积的河口岛，东依南渡江、南临南渡江入海叉口、西与海甸岛隔河相望、北临琼州海峡。全岛陆地总面积9.22平方千米（其中4650亩为填海造地），海岸线长约13千米。新埠岛属于亚热带海洋季风气候，拥有舒适宜人的热带气候，岛上水系丰富，河、溪蜿蜒通过，具有美丽迷人的热带滨海风光。

1987年4月设新埠镇，隶属振东区。2005年改为新埠街道办事处，办公地址为新埠大道1-6号新埠桥旁。新埠街道下辖4个社区：新埠社区、新东社区、三联社区、土尾社区，13个自然村，2020年网格总人口25296人。西南建立跨越南渡江的新埠大桥与海口市主城区相连，西北建立海新桥与海甸岛相连，东北建立新东大桥与灵山镇江东新区相连。辖区内主要企事业单位有海南优联投资发展有限公司（海口市新埠岛开发建设总公司）、碧桂园、海口市新世界康居发展有限公司、金水门海鲜食街、海南盛世鼎立有限公司（海鲜大世界）、海南永杰幕墙装饰有限公司、海联中学、新埠中心小学、红联小学等。街道居民主要从事海洋捕捞业、建筑业、木材家具加工业、餐饮服务业等。2016年“双创”后各村均有水泥道路相通，四周有3个渔港、4个简易码头，交通便利，有多路公交直达。根据海口市最新控规要求，新埠岛总体定位为一个开放自由、创新集聚、彰显时代活力与海岛魅力的国际创新自在岛。

目前该街道共有党的基层组织21个，其中社区党总支2个及下辖党支部7个、社区党支部2个、机关党支部1个、退休党支部1个、小区党支部1个、1个社会组织党支部、非公有制企业党支部6个。

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